De Technische Gebouweninspectie (ITE) is een verplichte periodieke keuring voor bepaalde panden, met als hoofddoel te controleren of ze in veilige staat verkeren en voldoen aan de geldende voorschriften op het gebied van bewoonbaarheid en onderhoud.
Wanneer het resultaat van deze keuring ongunstig is, zijn de eigenaars, hetzij individueel, hetzij via de vereniging van mede-eigenaars in appartementsgebouwen – wettelijk verplicht om de nodige maatregelen te nemen om de vastgestelde gebreken te verhelpen.
In dit artikel leggen we uit wat een ongunstige technische keuring van gebouwen (ITE) inhoudt, welke stappen ondernomen moeten worden om deze situatie te corrigeren, en welke gevolgen dit kan hebben voor de eigenaar, zowel bij verkoop van de woning als bij extra kosten door mogelijke bijzondere bijdragen.
Wat is een ongunstige ITE?
Een ongunstige Technische Keuring van Gebouwen (ITE) betekent dat het gebouw significante gebreken vertoont of niet voldoet aan de vastgestelde eisen op het gebied van veiligheid, gezondheid of bewoonbaarheid. Deze beoordeling wordt uitgevoerd door erkende technische professionals en komt tot de conclusie dat het gebouw niet de noodzakelijke voorwaarden vervult om een goed gebruik en behoud te garanderen.
Tijdens de inspectie beoordeelt de technicus of het gebouw in overeenstemming is met de Wet op de Grond en Stedelijke Renovatie van 2015, evenals met de toepasselijke regionale en gemeentelijke voorschriften. Deze regelgeving geeft lokale overheden ruime bevoegdheden op het gebied van stedenbouw en bouwveiligheid.
Tot de geëvalueerde elementen behoren de structurele staat van het gebouw, de daken, de rioleringssystemen, de water- en elektriciteitsinstallaties, evenals aspecten zoals toegankelijkheid en energieprestaties. Elk belangrijk gebrek op deze gebieden kan leiden tot een ongunstig technisch rapport.
Voorbeeld van een ongunstige ITE
Er zijn verschillende redenen waarom een gebouw de Technische Keuring van Gebouwen niet doorstaat. Veelvoorkomende oorzaken zijn schade aan de gevel die een risico vormt voor voetgangers en bewoners, zoals kapotte ramen, afbrokkelende daklijsten of verzwakte balkons.
Ook lekkages op daken en terrassen, evenals slijtage of corrosie van metalen elementen zoals leuningen of structurele onderdelen, komen vaak voor.
Een andere frequente oorzaak van een ongunstig rapport is de verouderde of gevaarlijke elektrische installatie. Deze moeten met de tijd worden vernieuwd om veilige werking en naleving van de normen te garanderen.
Bovendien wordt in veel oudere gebouwen nog steeds de aanwezigheid van gevaarlijke materialen zoals asbest vastgesteld, bijvoorbeeld in afvoerbuizen, daken of luchtkanalen. De verwijdering hiervan moet om gezondheidsredenen uitsluitend gebeuren door gecertificeerde bedrijven met gespecialiseerd personeel.
Wat gebeurt er als een gebouw de ITE niet doorstaat?
Wanneer een gebouw niet slaagt voor de ITE, zijn de eigenaars verplicht om de nodige herstellingen en verbeteringen uit te voeren zoals aangegeven in het technische rapport. Dit betekent dat zij verantwoordelijk zijn voor het inhuren van erkende vakmensen en het dragen van de bijbehorende kosten.
Als de gebreken betrekking hebben op gemeenschappelijke delen zoals gevels, daken of collectieve installaties, dan moet de vereniging van mede-eigenaars deze kosten gezamenlijk dragen. Vaak wordt hiervoor een extra bijdrage of "bijzondere heffing" goedgekeurd tijdens een algemene vergadering.
Het inspectierapport specificeert duidelijk welke punten niet aan de vereisten voldoen en welke werkzaamheden nodig zijn om de structurele veiligheid, universele toegankelijkheid en energie-efficiëntie van het gebouw te waarborgen.
Ongunstige ITE: wat is de termijn om de werken uit te voeren?
Wanneer een gebouw een ongunstig rapport ontvangt, wordt in dat rapport meestal vermeld welke werken moeten worden uitgevoerd, binnen welke termijn, en of er een technisch project en/of begeleiding door een erkende architect vereist is.
De termijn om de vereiste aanpassingen te doen hangt af van de ernst van de vastgestelde gebreken en de technische complexiteit van de werkzaamheden. Als de ingrepen structurele elementen betreffen of technisch complex zijn, is er doorgaans een project nodig dat wordt goedgekeurd door bevoegde technici, wat vaak leidt tot ruimere termijnen.
Indien het rapport geen specifieke termijn vermeldt, moet men de toepasselijke regionale of gemeentelijke wetgeving volgen. Zodra de vereiste verbeteringen zijn uitgevoerd, moet een nieuwe inspectie plaatsvinden om te bevestigen dat het gebouw voldoet aan de geldende normen op het vlak van veiligheid, toegankelijkheid en onderhoud.
Wat als een eigenaar weigert mee te werken aan de ITE?
De ITE is verplicht voor alle eigenaars van een gebouw dat onder deze regelgeving valt. Als een eigenaar de toegang tot de inspecteur weigert, pleegt hij een overtreding en kan hij door de overheid (gemeente of regio) een boete opgelegd krijgen. In sommige gevallen kunnen juridische stappen worden ondernomen om naleving af te dwingen.
Als een eigenaar weigert zijn deel van de inspectiekosten of de bijdrage voor verplichte werken te betalen, ontstaat er een schuld aan de vereniging van mede-eigenaars. Deze kan via gerechtelijke weg worden ingevorderd, net als andere gemeenschappelijke kosten.
De werken die voortvloeien uit een ITE zijn verplicht. Men kan zich dus niet onttrekken aan het uitvoeren of financieren ervan wanneer ze wettelijk zijn goedgekeurd.
Hoe weet je of een gebouw zijn ITE heeft doorstaan?
Doorgaans beschikt de syndicus van het gebouw over een kopie van het laatste ITE-rapport. Zo kan eenvoudig worden nagegaan of het verslag nog geldig is of is verlopen, op basis van de geldigheidsduur die is vastgelegd in de lokale of regionale regelgeving. Er bestaat geen uniforme termijn: het is belangrijk om na te gaan wat de regelgeving zegt op de plaats waar het gebouw zich bevindt.
Een andere mogelijkheid is om contact op te nemen met de gemeente. Die houdt vaak een openbaar register bij van de ITE's die in het grondgebied zijn uitgevoerd.
Hoe controleren of een ITE nog geldig is?
In de meeste gevallen beschikt de beheerder van het gebouw over een actuele kopie van het laatste ITE-rapport. Daarmee is het eenvoudig na te gaan of de inspectie nog geldig is, afhankelijk van de regionale regelgeving.
Je kunt ook bij de gemeente informeren, waar doorgaans een openbaar register bestaat van uitgevoerde technische keuringen van gebouwen. Zo krijg je op officiële en transparante wijze toegang tot de informatie.
Is het mogelijk een appartement te verkopen met een ongunstige ITE?
Het is wettelijk toegestaan om een woning te verkopen in een gebouw met een ongunstige ITE, maar er zijn enkele voorwaarden waarmee men rekening moet houden. Als het gebouw vanwege zijn ouderdom verplicht een ITE moest ondergaan, moet het rapport beschikbaar zijn bij de verkoop.
Er kan ook een vrijstellingsclausule worden opgenomen in de verkoopakte, waarin de koper de situatie aanvaardt en de verkoper vrijwaart van elke aansprakelijkheid met betrekking tot de ITE. Deze clausule moet duidelijk worden vermeld en met volledige kennis van zaken door de koper worden ondertekend.
Een ongunstige ITE heeft meestal een directe impact op de marktwaarde van de woning. Omdat de koper de kosten van de vereiste werken zal moeten dragen, wordt de verkoopprijs vaak navenant verlaagd.
🔍Bent u op zoek naar onroerend goed of wilt u het uwe verkopen?
Vandaag hebben we meer dan 400 woningen te koop in Roses en de Costa Brava
Wij zijn lid van het college van makelaars van Girona en maken deel uit van de CBRAI Association: meer dan 33 professionele makelaars staan tot uw dienst, uw eigendom zal te koop zijn bij de beste makelaars in Roses en Empuriabrava.
📲📩 Neem contact met ons open en we helpen je tijdens het hele proces
•INFO & CONTACT•
📩 ventas@roses.net
📞 +34 972 25 79 99
📲 Only Whatsapp