Was passiert, wenn ein Gebäude die ITE nicht besteht, und was ist dann zu tun?

Wenn das Ergebnis dieser Inspektion negativ ausfällt, sind die Eigentümer – sei es einzeln oder gemeinschaftlich im Rahmen einer Eigentümergemeinschaft, gesetzlich verpflichtet, die notwendigen Maßnahmen zur Behebung der festgestellten Mängel durchzuführen.

In diesem Artikel erklären wir, was ein negativer ITE-Bericht bedeutet, welche Schritte unternommen werden müssen, um die Situation zu korrigieren, und wie sich dies direkt auf den Eigentümer auswirken kann – sowohl im Hinblick auf einen möglichen Verkauf der Immobilie als auch in Bezug auf potenzielle Sonderumlagen.

Was bedeutet ein negativer ITE-Bericht?

Ein negativer Bericht der Technischen Gebäudeinspektion (ITE) zeigt an, dass das Gebäude erhebliche Mängel aufweist oder nicht den gesetzlichen Anforderungen in Bezug auf Sicherheit, Gesundheit oder Bewohnbarkeit entspricht. Die Inspektion wird von qualifizierten Fachleuten durchgeführt, die beurteilen, ob das Gebäude weiterhin sicher genutzt werden kann und sich in einem angemessenen Erhaltungszustand befindet.

Im Rahmen der Prüfung wird festgestellt, ob das Gebäude den Anforderungen des Boden- und Stadtentwicklungsgesetzes von 2015 sowie den jeweiligen regionalen und kommunalen Vorschriften entspricht. Diese Regelungen übertragen den zuständigen Behörden umfassende Zuständigkeiten im Bereich Stadtplanung und Baurecht.

Bewertet werden unter anderem der bauliche Zustand des Gebäudes, das Dach, die Abwasseranlagen, Sanitär- und Elektroinstallationen sowie die Barrierefreiheit und die Energieeffizienz. Wesentliche Mängel in einem dieser Bereiche können zu einem negativen Prüfbericht führen.

Beispiel für einen negativen ITE-Bericht

Es gibt zahlreiche Gründe, warum ein Gebäude die technische Inspektion nicht besteht. Häufige Ursachen sind Schäden an der Fassade, die eine Gefahr für Passanten oder Bewohner darstellen – etwa lose Fenster, Gesimse oder Balkone.

Ebenso kommen häufig Undichtigkeiten an Dächern und Terrassen sowie Korrosionsschäden an Metallteilen wie Geländern vor.

Ein weiterer häufiger Grund für ein negatives Ergebnis ist der mangelhafte Zustand der elektrischen Anlagen. Diese müssen regelmäßig erneuert werden, um den aktuellen Sicherheitsvorschriften zu entsprechen.

Außerdem findet man in vielen älteren Gebäuden noch gesundheitsgefährdende Materialien wie Asbest, z. B. in Rohrleitungen oder Dächern. Der Ausbau dieser Materialien muss aus Gründen des Gesundheitsschutzes ausschließlich durch zertifizierte Fachfirmen erfolgen.

Was passiert, wenn ein Gebäude die ITE nicht besteht?

Wenn ein Gebäude die Technische Inspektion (ITE) nicht besteht, sind die Eigentümer verpflichtet, die im Prüfbericht aufgeführten Maßnahmen zur Mängelbeseitigung durchzuführen. Dazu gehört sowohl die Beauftragung qualifizierter Fachkräfte als auch die Übernahme der damit verbundenen Kosten.

Betreffen die Mängel Gemeinschaftseigentum – etwa Fassaden, Dächer oder zentrale Installationen –, trägt die Eigentümergemeinschaft die Verantwortung für die Instandsetzung. In vielen Fällen ist dafür die Verabschiedung einer Sonderumlage erforderlich, um die Maßnahmen zu finanzieren.

Der Prüfbericht nennt detailliert die nicht erfüllten Anforderungen sowie die notwendigen Sanierungsmaßnahmen zur Sicherstellung der baulichen Stabilität, der Barrierefreiheit und der Energieeffizienz des Gebäudes.

Negativer ITE-Bericht: Welche Frist gilt für die Durchführung der Arbeiten?

Ein negativer ITE-Bericht enthält in der Regel klare Vorgaben zu den auszuführenden Arbeiten, zur maximalen Frist für deren Umsetzung sowie dazu, ob ein technisches Projekt und/oder eine fachliche Bauleitung erforderlich ist.

Die Frist hängt sowohl vom Umfang und der Schwere der Mängel als auch vom technischen Schwierigkeitsgrad der Sanierungsmaßnahmen ab. Bei Eingriffen in die Bausubstanz oder komplexeren Arbeiten ist häufig ein genehmigungspflichtiges Projekt durch zugelassene Fachleute erforderlich, was in der Regel zu längeren Fristen führt.

Ist im Bericht keine konkrete Frist angegeben, gelten die Bestimmungen der jeweiligen kommunalen oder regionalen Vorschriften. Nach Abschluss der Arbeiten muss eine erneute Inspektion erfolgen, um zu bestätigen, dass das Gebäude den gesetzlichen Anforderungen an Sicherheit, Zugänglichkeit und Erhaltungszustand entspricht.

Was passiert, wenn ein Eigentümer sich weigert, die ITE durchführen zu lassen?

Die ITE ist für alle Eigentümer eines betroffenen Gebäudes verpflichtend. Wird dem Techniker der Zugang zur Durchführung der Inspektion verweigert, handelt es sich um eine Ordnungswidrigkeit. Die zuständigen Behörden (Stadt oder Autonome Gemeinschaft) können in solchen Fällen Geldstrafen verhängen. Gegebenenfalls kann auch rechtlich gegen den Eigentümer vorgegangen werden, um die Durchführung der Inspektion sicherzustellen.

Verweigert ein Eigentümer die Zahlung der Prüfgebühr oder seinen Anteil an einer für notwendige Maßnahmen beschlossenen Sonderumlage, entsteht eine Schuld gegenüber der Eigentümergemeinschaft. Diese kann gerichtlich geltend gemacht werden – wie jede andere Gemeinschaftsforderung auch.

Die im Rahmen der ITE vorgeschriebenen Sanierungen dienen der Sicherheit des Gebäudes und sind verpflichtend. Eine Weigerung, sich daran finanziell oder organisatorisch zu beteiligen, ist rechtlich nicht zulässig, sofern die Maßnahmen ordnungsgemäß beschlossen wurden.

Wie kann man feststellen, ob ein Gebäude die ITE bestanden hat?

In der Regel verfügt die Hausverwaltung oder die Eigentümergemeinschaft über eine Kopie des letzten ITE-Berichts. So lässt sich leicht überprüfen, ob die Inspektion noch gültig ist oder bereits abgelaufen – unter Berücksichtigung der in der jeweiligen regionalen oder kommunalen Gesetzgebung festgelegten Gültigkeitsdauer. Da es keine einheitliche Frist für ganz Spanien gibt, ist es wichtig, die örtlich geltenden Regelungen zu konsultieren.

Eine weitere Möglichkeit besteht darin, sich an das zuständige Rathaus zu wenden. In vielen Kommunen gibt es ein öffentliches Register über durchgeführte ITEs, in dem die Informationen eingesehen werden können.

Wie überprüft man, ob die ITE noch gültig ist?

Üblicherweise führt die Eigentümergemeinschaft eine aktuelle Kopie des letzten ITE-Berichts, mit der sich problemlos feststellen lässt, ob die Inspektion noch gültig ist oder bereits abgelaufen – je nach den Fristen, die in den geltenden regionalen oder lokalen Vorschriften festgelegt sind.

Alternativ kann man sich an das Rathaus der jeweiligen Gemeinde wenden, das in der Regel ein öffentlich zugängliches Register mit allen ITE-Berichten innerhalb des Gemeindegebiets führt.

Ist der Verkauf einer Wohnung mit negativem ITE-Bericht möglich?

Der Verkauf einer Wohnung in einem Gebäude mit negativem ITE-Bericht ist grundsätzlich rechtlich zulässig, erfordert aber gewisse Vorsichtsmaßnahmen. Besteht aufgrund des Alters des Gebäudes eine Pflicht zur ITE, muss der Prüfbericht beim Verkauf vorgelegt werden.

Es besteht jedoch die Möglichkeit, im Kaufvertrag eine Freistellungsklausel aufzunehmen. Darin erklärt der Käufer, dass ihm der negative Zustand bekannt ist, und entbindet den Verkäufer von allen Pflichten im Zusammenhang mit der ausstehenden oder nicht bestandenen Inspektion. Diese Klausel muss ausdrücklich und mit dem Wissen des Käufers aufgenommen werden.

Ein negativer ITE-Bericht wirkt sich in der Regel wertmindernd auf die Immobilie aus. Da der neue Eigentümer voraussichtlich die Sanierungskosten tragen muss, wird der Verkaufspreis in den meisten Fällen entsprechend angepasst.

🔍Bent u op zoek naar onroerend goed of wilt u het uwe verkopen?

Heute haben wir mehr als 400 Immobilien zum Verkauf in Roses und an der Costa Brava

Wir sind Mitglieder des College of Real Estate Agents of Girona und wir sind Teil der CBRAI Association: mehr als 33 professionelle Immobilienmakler zu Ihren Diensten, Ihre Immobilie wird in den besten Agenturen in Roses und Empuriabrava zum Verkauf angeboten.

📲📩 Neem contact met ons op en we helpen je tijdens het hele proces

•INFO & CONTACT•

📩 ventas@roses.net

📞 +34 972 25 79 99

📲 Only Whatsapp