Kann man ein Haus ohne Anzahlung kaufen?

Was genau ist ein Vorvertrag?

Stellen Sie sich vor, Sie finden das Haus Ihrer Träume. Um sicherzustellen, dass der Verkäufer es für Sie reserviert und keine weiteren Angebote annimmt, unterzeichnen Sie eine Vereinbarung mit ihm. Das ist im Wesentlichen ein contrato de arras.

Es ist eine private Vereinbarung zwischen Käufer und Verkäufer, in der sich beide Parteien verpflichten, den Kauf zu einem zukünftigen Zeitpunkt abzuschließen. Sein Hauptzweck ist zweifach:

1. Die Schlüsselbedingungen der Transaktion festzulegen: Preis, Fristen, Zustand der Immobilie usw..
2. Eine Anzahlung als Beweis des Engagements zu leisten. Dieser Betrag liegt normalerweise zwischen 5 % und 10 % des Gesamtkaufpreises der Immobilie und wird vom Endpreis abgezogen.

Die große Frage: Ist er gesetzlich vorgeschrieben?

Hier kommt die Überraschung für viele: Nein, es ist gesetzlich nicht verpflichtend, einen contrato de arras zu unterzeichnen, um ein Haus zu kaufen. Es gibt kein Gesetz, das dies vorschreibt. Es ist durchaus möglich, direkt zur Unterzeichnung der öffentlichen Urkunde (escritura pública) beim Notar überzugehen, ohne diesen vorherigen Schritt.

Dass es nicht obligatorisch ist, bedeutet jedoch nicht, dass es nicht sehr empfehlenswert ist. Tatsächlich ist es eine sehr gängige Praxis, da sie zusätzliche Garantien bietet, die beide Parteien schützen.

Reuegeld-Klausel: Die häufigste Option

Obwohl es verschiedene Arten von Vorverträgen gibt, sind diejenigen, die in den meisten Fällen unterzeichnet werden, die mit einer Reuegeld-Klausel (arras penitenciales). Warum sind sie so beliebt? Weil sie die einzigen sind, die es jeder Partei ermöglichen, von der Vereinbarung mit einer bereits vereinbarten finanziellen Strafe zurückzutreten.

• Wenn der Käufer es sich anders überlegt, verliert er in der Regel die geleistete Anzahlung.
• Wenn der Verkäufer einen Rückzieher macht (zum Beispiel, weil er ein besseres Angebot erhält), muss er die Anzahlung in doppelter Höhe zurückzahlen.

Dieser "vereinbarte Ausstieg" bietet eine kontrollierte Flexibilität, die andere Arten von Vorverträgen nicht haben.

Die Risiken beim Hauskauf "per Handschlag"

Die Entscheidung, ohne einen Vorvertrag zu kaufen, ist möglich, aber Sie sind dadurch stärker exponiert und haben weniger Kontrolle über die Transaktion. Die wichtigsten Risiken sind:

• Dass der Verkäufer seine Meinung ändert und beschließt, Ihnen das Haus doch nicht zu verkaufen, selbst nach einer mündlichen Zusage.
• Dass der Verkäufer ein besseres Angebot erhält und die Immobilie an eine andere Person verkauft, wodurch die Vereinbarung einseitig gebrochen wird.
• Zeit und Geld zu verlieren bei Schritten wie der Wertermittlung (tasación), der Hypothekensuche oder der Rechtsberatung, ohne Garantie, dass der Verkauf abgeschlossen wird.

Im Grunde verlieren Sie ohne Vorvertrag den "Schutzschild", den diese Vereinbarung bietet.

Klare Vorteile der Unterzeichnung eines Vorvertrags

Die Unterzeichnung dieses Vertrags ist nicht nur ein bürokratischer Akt, sondern ein sehr nützliches Sicherheitsnetz. Dies sind die Hauptvorteile:

1. Größere Rechtssicherheit: Er bietet die Garantie, dass die Rechte und Pflichten beider Seiten geschützt und vorhersehbar sind.
2. Feste Verpflichtung: Beide Parteien zeigen ihre Ernsthaftigkeit. Der Verkäufer verpflichtet sich, das Haus niemand anderem zu verkaufen, und der Käufer, den Kauf fortzusetzen.
3. Zeit für die Finanzierung: Er gibt Ihnen eine wertvolle Frist, um die Hypothek zu beantragen, mit der Gewissheit, dass das Haus für Sie "reserviert" ist.
4. Schutz vor Dritten: Er verhindert, dass ein anderer Käufer Ihnen das Haus mit einem Last-Minute-Angebot "wegschnappen" kann.

Wann ist die Unterzeichnung eines Vorvertrags "dringend empfohlen"?

Obwohl es immer eine gute Idee ist, gibt es Situationen, in denen es fast unerlässlich ist:

• Wenn die Transaktion nicht zu 100 % abgeschlossen ist oder noch Details zu klären sind.
• Wenn Sie von der Genehmigung einer Hypothek durch die Bank abhängig sind.
• Wenn die Immobilie noch auf dem Markt ist und die Möglichkeit besteht, dass andere Interessenten auftauchen.

Und wenn ich mich entscheide, nicht zu unterschreiben? Alternativen zur Dokumentation

Wenn Sie aus irgendeinem Grund beschließen, ohne Vorvertrag fortzufahren, ist es unerlässlich, alles sehr klar und schriftlich festzuhalten. Verlassen Sie sich nicht nur auf Worte. Einige Alternativen sind:

• Ein direkter Kaufvertrag.
• Ein Reservierungsdokument für die Immobilie.
• Jede schriftliche Kommunikation (z. B. E-Mails), die die Bedingungen der Vereinbarung klar widerspiegelt.

Fazit: Unser abschließender Rat

Der Kauf einer Immobilie ist eine der wichtigsten Entscheidungen Ihres Lebens, daher sollte man nicht improvisieren. Obwohl der contrato de arras gesetzlich nicht vorgeschrieben ist, ist er ein sehr empfehlenswertes Instrument, das Ihre Zeit, Ihr Geld und Ihre Erwartungen schützt.

Wenn Sie Zweifel haben, ist der beste Rat, Ihre spezifische Situation mit einem Berater oder Immobilienprofi zu bewerten. Jeder Fall ist anders, und ein Experte kann Ihnen helfen, die sicherste Entscheidung für Sie zu treffen.

Bei Fragen stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung. Wir geben Ihnen gerne weitere Informationen.

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