Welcher Anteil des Verkaufs einer Immobilie entfällt auf das Finanzamt?

Welche Steuern müssen beim Verkauf einer Immobilie gezahlt werden?

Beim Verkauf einer Immobilie bleibt nicht der gesamte erhaltene Betrag beim Verkäufer. Ein Teil muss zur Erfüllung steuerlicher Verpflichtungen abgeführt werden, wobei die wichtigste Abgabe die Einkommensteuer (Einkommensteuer auf Kapitalgewinne) ist, die auf den durch den Verkauf erzielten Vermögenszuwachs erhoben wird.

Einkommensteuer: Besteuerung des Veräußerungsgewinns in der Steuererklärung

Das Finanzamt betrachtet einen Veräußerungsgewinn als gegeben, wenn der Verkaufspreis der Immobilie höher ist als der ursprüngliche Anschaffungspreis. Dieser positive Unterschied muss in der jährlichen Einkommensteuererklärung angegeben und gemäß den aktuell geltenden Steuersätzen versteuert werden.

Wie wird der Veräußerungsgewinn beim Immobilienverkauf berechnet?

Der Veräußerungsgewinn ist der wirtschaftliche Vorteil, der erzielt wird, wenn eine Immobilie zu einem höheren Preis verkauft wird, als sie ursprünglich erworben wurde. Zur Berechnung gilt folgende Formel:

Veräußerungsgewinn = Verkaufspreis – Anschaffungspreis – Abzugsfähige Kosten

Was gilt als abzugsfähige Kosten?

Einige Kosten, die vom Anschaffungspreis abgezogen werden können – sofern sie ordnungsgemäß nachgewiesen werden –, umfassen:

• Notar- und Grundbuchkosten im Zusammenhang mit dem Kauf der Immobilie.

• Investitionen in Renovierungen oder Verbesserungen, sofern sie durch Rechnungen belegt sind.

• Maklergebühren oder Honorare anderer an der Transaktion beteiligter Vermittler.

Diese Kosten verringern den steuerpflichtigen Veräußerungsgewinn in der Einkommensteuer.

In welchen Fällen muss beim Immobilienverkauf keine Einkommensteuer gezahlt werden?

Auch wenn der Verkauf einer Immobilie grundsätzlich einen steuerpflichtigen Veräußerungsgewinn darstellt, gibt es gesetzliche Ausnahmen, bei denen das Finanzamt Steuerbefreiungen gewährt und der Steuerpflichtige von der Zahlung befreit wird.

1. Reinvestition in eine Hauptwohnung
Wenn der Erlös ganz oder teilweise in den Erwerb einer neuen Hauptwohnung reinvestiert wird, kann der Steuerpflichtige von einer anteiligen Steuerbefreiung profitieren – vorausgesetzt, die gesetzlichen Voraussetzungen werden erfüllt.

2. Personen über 65 Jahre
Personen über 65 Jahre sind von der Einkommensteuer auf den Gewinn aus dem Verkauf ihrer Hauptwohnung befreit – auch ohne Reinvestition des Geldes.

3. Übergabe der Hauptwohnung zur Schuldentilgung (Dación en pago)
Bei der Übergabe der Immobilie an die Bank zur Tilgung eines Hypothekendarlehens (Dación en pago) kann ebenfalls eine Steuerbefreiung greifen – vorausgesetzt, es handelt sich um die Hauptwohnung des Schuldners.

4. Personen mit Pflegebedarf
Personen mit schwerer Pflegebedürftigkeit oder einer sehr hohen Pflegestufe können unter bestimmten Bedingungen ebenfalls von der Steuer auf den Verkauf ihrer Hauptwohnung befreit sein.

Kommunale Wertzuwachssteuer: Die lokale Steuer auf die Bodenwertsteigerung

Die zweite relevante Abgabe beim Immobilienverkauf ist die sogenannte kommunale Wertzuwachssteuer, offiziell „Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU)”. Diese Steuer wird von der Gemeinde erhoben, in der sich die Immobilie befindet, und betrifft die Wertsteigerung des städtischen Grundstücks zwischen dem Zeitpunkt des Erwerbs und der Veräußerung.

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