La Inspección Técnica de Edificios (ITE) es una evaluación periódica obligatoria para ciertos inmuebles, cuyo objetivo principal es verificar que se mantienen en condiciones seguras y cumplen con las normativas vigentes en cuanto a habitabilidad y conservación.
Cuando el resultado de esta inspección es desfavorable, los propietarios, ya sea de forma individual o a través de la comunidad en propiedades en régimen de propiedad horizontal, están legalmente obligados a realizar las actuaciones necesarias para corregir las deficiencias detectadas.
En este artículo, explicamos en qué consiste una ITE desfavorable, qué pasos deben seguirse para revertir esta situación y cómo puede impactar directamente al propietario, tanto en la posibilidad de vender su vivienda como en el coste derivado de posibles derramas extraordinarias.
¿En qué consiste una ITE desfavorable?
Una Inspección Técnica de Edificios con resultado desfavorable indica que el inmueble presenta deficiencias relevantes o incumple con los requisitos establecidos en materia de seguridad, salubridad o habitabilidad. Esta evaluación, realizada por profesionales técnicos habilitados, concluye que el edificio no reúne las condiciones necesarias para garantizar su adecuado uso y conservación.
Durante la inspección, el técnico valorará si el edificio se ajusta a lo dispuesto en la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana de 2015, así como en la normativa autonómica y las ordenanzas municipales correspondientes. Estas regulaciones otorgan amplias competencias a las distintas administraciones públicas en el ámbito del urbanismo y la edificación.
Entre los elementos evaluados se encuentran el estado estructural del edificio, las cubiertas, el sistema de saneamiento, las instalaciones de fontanería y electricidad, además de aspectos como la accesibilidad y el rendimiento energético del inmueble. Cualquier deficiencia significativa en estos apartados puede derivar en un informe técnico desfavorable.
Ejemplo de una ITE desfavorable
Son diversos los motivos por los que un edificio puede no superar la Inspección Técnica de Edificios. Entre las causas más habituales se encuentran los desperfectos en la fachada que representen un riesgo para la seguridad de los peatones y los propios ocupantes del inmueble —como ocurre con ventanas, cornisas o balcones en mal estado.
También son frecuentes las filtraciones en cubiertas y terrazas, así como el desgaste o corrosión de elementos metálicos, como barandillas u otros componentes estructurales.
Otro aspecto que suele derivar en un informe desfavorable es el mal estado de las instalaciones eléctricas. Con el paso del tiempo, estas deben actualizarse para garantizar su funcionamiento seguro y ajustarse a la normativa vigente.
Además, en muchos edificios antiguos aún se detecta la presencia de materiales peligrosos, como el amianto, presente en bajantes, cubiertas o conductos. Su retirada, por razones de salud pública, debe ser gestionada exclusivamente por empresas autorizadas y con personal especializado.
¿Qué ocurre si un edificio no supera la ITE?
Cuando un edificio no supera la Inspección Técnica (ITE), los propietarios están obligados a ejecutar las intervenciones necesarias para subsanar las deficiencias detectadas en el informe técnico. Esto implica asumir tanto la contratación de los profesionales cualificados como los costes asociados a las obras de rehabilitación o mejora.
En el caso de que los desperfectos afecten a elementos comunes, como fachadas, cubiertas, instalaciones generales o accesos, será la comunidad de propietarios quien deba asumir colectivamente los gastos. En muchas ocasiones, esto conlleva la aprobación de una derrama específica para cubrir el coste de las actuaciones derivadas de una ITE desfavorable.
El informe emitido tras la inspección detalla de forma precisa los puntos que no cumplen con los requisitos exigidos, además de indicar las intervenciones necesarias para garantizar la seguridad estructural, la accesibilidad universal y la eficiencia energética del inmueble.
ITE desfavorable: ¿cuál es el plazo para realizar las obras?
Cuando un edificio recibe un informe desfavorable tras la Inspección Técnica (ITE), lo habitual es que dicho documento especifique las obras que deben ejecutarse, el plazo máximo para su realización y si se requiere la elaboración de un proyecto técnico y/o la supervisión por parte de una dirección facultativa.
El tiempo disponible para acometer las reformas dependerá tanto de la gravedad de las deficiencias detectadas como de la complejidad técnica de las actuaciones necesarias. En general, si las intervenciones afectan a elementos estructurales o requieren soluciones complejas, será necesario un proyecto visado por técnicos competentes, lo que suele traducirse en plazos más amplios.
En caso de que el informe no establezca un plazo concreto, se deberá acudir a lo que determine la normativa autonómica y municipal aplicable. Una vez ejecutadas las mejoras exigidas, se deberá realizar una nueva inspección para verificar que el edificio ya cumple con los estándares de seguridad, accesibilidad y conservación establecidos por la ley.
¿Qué ocurre si un vecino se niega a pasar la ITE?
La ITE es obligatoria para todos los propietarios de un edificio que deba pasarla. Negarse a permitir el acceso al técnico para la inspección constituye una infracción. Si un vecino impide la inspección, la administración pública (ayuntamiento o comunidad autónoma) puede imponer sanciones económicas. Podrían iniciarse acciones legales para garantizar el cumplimiento de la inspección.
Si el propietario se niega a pagar los honorarios del técnico o su parte en una derrama para obras obligatorias, incurre en una deuda con la comunidad de propietarios. La comunidad puede reclamar judicialmente el importe adeudado, como cualquier otra deuda comunitaria.
Las reparaciones derivadas de la ITE, necesarias para garantizar la seguridad del edificio, también son obligatorias. No es posible negarse a realizarlas o a financiarlas si han sido aprobadas legalmente.
¿Cómo saber si la ITE de un edificio está pasada?
Es frecuente que la propia administración de la comunidad de propietarios cuente con una copia de la última ITE, por lo que es sencillo comprobar si se encuentra caducada o vigente en función de los plazos de vigencia que estipule la normativa autonómica o local. Ten en cuenta que no existe plazo único de caducidad: por eso es importante consultar la normativa concreta aplicable en el lugar en el que se encuentra el edificio.
Otra posibilidad es acudir a tu ayuntamiento: probablemente exista un registro público de las ITE realizadas en el término municipal.
¿Cómo comprobar si la ITE de un edificio está vigente?
Es habitual que la administración de la comunidad de propietarios disponga de una copia actualizada de la última Inspección Técnica de Edificios (ITE), lo que facilita la verificación de si dicha inspección está vigente o ha caducado, según los plazos establecidos por la normativa autonómica o local correspondiente. Dado que no existe un período único de validez para todas las ITE, es fundamental consultar la legislación específica aplicable en la ubicación del inmueble.
Otra opción es dirigirse al ayuntamiento del municipio, donde suele existir un registro público de las ITE realizadas en su término municipal, lo que permite acceder a esta información de forma oficial y transparente.
¿Es posible vender un piso con una ITE desfavorable?
La venta de una vivienda ubicada en un edificio con Inspección Técnica desfavorable es legalmente posible, aunque con ciertas condiciones que conviene tener en cuenta. Si el inmueble está sujeto a la obligación de haber superado la ITE por su antigüedad, es necesario presentar el informe correspondiente durante el proceso de compraventa.
Sin embargo, existe la opción de incluir en el contrato una cláusula de exoneración, mediante la cual el comprador acepta la situación del inmueble y libera al vendedor de cualquier responsabilidad relacionada con la inspección pendiente o desfavorable. Esta cláusula debe figurar de forma expresa y con pleno conocimiento por parte del comprador.
Cabe destacar que una ITE negativa puede repercutir directamente en el valor de mercado del inmueble. Dado que el nuevo propietario tendrá que asumir los costes de las obras de rehabilitación exigidas, es habitual que el precio de venta se ajuste a la baja para reflejar esta circunstancia.
🔍¿Estás buscando propiedades ó estás queriendo vender la tuya?
A día de hoy tenemos más de 400 Inmuebles en venta en Roses y la Costa Brava
Somos miembros del colegio de agentes de la propiedad inmobiliaria de Girona y formamos parte de la Asociación CBRAI: más de 33 inmobiliarias profesionales a su servicio, su propiedad estará a la venta en las mejores agencias en Roses y Empuriabrava.
📲📩 Contáctanos y te ayudamos en todo el proceso.
•INFO & CONTACT•
📩 ventas@roses.net
📞 +34 972 25 79 99
📲 Solo Whatsapp