Al momento de vender una propiedad, los propietarios deben cumplir con ciertas obligaciones fiscales que implican la entrega de una parte del importe a la Agencia Tributaria.
Desde el punto de vista fiscal, hay dos tributos fundamentales que deben considerarse: el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF), que se declara en la Renta anual, y la plusvalía municipal, gestionada por el ayuntamiento correspondiente al municipio donde se encuentra el inmueble.
¿Qué impuestos deben pagarse al vender una vivienda?
Al vender una propiedad, no todo el importe recibido queda en manos del vendedor. Una parte debe destinarse al cumplimiento de obligaciones fiscales, siendo el principal tributo el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF), que grava la ganancia patrimonial generada por la operación.
IRPF: Tributación de la ganancia patrimonial en la declaración de la Renta
La Agencia Tributaria considera que existe una ganancia patrimonial cuando el precio de venta de la vivienda es superior al valor de adquisición. Esta diferencia positiva debe declararse en la declaración anual del IRPF y tributarse conforme a los tramos establecidos por la normativa fiscal vigente
¿Cómo se calcula la ganancia patrimonial por la venta de una vivienda?
La ganancia patrimonial es el beneficio económico que se obtiene al vender una propiedad por un valor superior al de adquisición. Para calcularla, se aplica la siguiente fórmula:
Ganancia patrimonial = Precio de venta – Precio de adquisición – Gastos deducibles
¿Qué se consideran gastos deducibles?
Algunos de los gastos que pueden restarse del precio de adquisición, siempre que estén debidamente justificados, incluyen:
• Gastos de notaría y registro vinculados a la compra del inmueble.
• Inversiones en reformas o mejoras, siempre que se acrediten mediante facturas.
• Honorarios de agencias inmobiliarias u otros intermediarios involucrados en la operación.
Estos gastos permiten reducir la ganancia patrimonial sujeta a tributación en el IRPF.
¿En qué casos no se debe abonar IRPF por la venta de una vivienda?
Aunque la transmisión de una propiedad puede dar lugar a una ganancia patrimonial sujeta al IRPF, no en todos los casos es obligatorio tributar por ella. La legislación contempla diversas circunstancias en las que la Agencia Tributaria permite aplicar una exención fiscal, quedando el contribuyente liberado del pago de este impuesto.
1. Reinversión en vivienda habitual
Si el importe obtenido se reinvierte total o parcialmente en la adquisición de una nueva vivienda habitual, el contribuyente puede beneficiarse de una exención proporcional en la ganancia patrimonial, siempre que cumpla los requisitos establecidos por la normativa.
2. Mayores de 65 años
Las personas mayores de 65 años están exentas de tributar por la ganancia patrimonial obtenida al vender su vivienda habitual, sin necesidad de reinvertir el dinero.
3. Dación en pago de la vivienda habitual
En casos de entrega de la vivienda al banco para cancelar una deuda hipotecaria (dación en pago), también puede aplicarse la exención del IRPF, siempre que se trate de la vivienda habitual del deudor.
4. Personas en situación de dependencia
Las personas en situación de dependencia severa o gran dependencia también pueden quedar exentas al vender su vivienda habitual, bajo ciertos requisitos.
Plusvalía municipal: el impuesto local sobre el incremento del valor del suelo
El segundo tributo relevante en la venta de una vivienda es la plusvalía municipal, oficialmente denominada Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU). Este impuesto es gestionado por el ayuntamiento del municipio donde se ubica el inmueble y grava el aumento del valor del terreno urbano experimentado desde la fecha de adquisición hasta el momento de la transmisión.
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