L’Inspection Technique des Bâtiments (ITE) est une évaluation périodique obligatoire pour certains immeubles, dont l’objectif principal est de vérifier qu’ils restent en bon état de sécurité et qu’ils respectent les normes en vigueur en matière d’habitabilité et de conservation.
Lorsque le résultat de cette inspection est défavorable, les propriétaires, qu’ils soient individuels ou regroupés au sein d’une copropriété, sont légalement tenus d’effectuer les travaux nécessaires pour corriger les défauts constatés.
Dans cet article, nous expliquons ce qu’implique un rapport défavorable de l’ITE, les démarches à suivre pour remédier à cette situation, ainsi que les conséquences possibles pour le propriétaire, notamment en cas de vente du bien ou face à d’éventuelles charges extraordinaires.
Qu’est-ce qu’une ITE défavorable ?
Une Inspection Technique des Bâtiments (ITE) défavorable signifie que l’immeuble présente des défauts importants ou ne respecte pas les exigences légales en matière de sécurité, de salubrité ou d’habitabilité. Cette évaluation, réalisée par des professionnels qualifiés, conclut que le bâtiment ne remplit pas les conditions nécessaires pour garantir son usage sécurisé et son bon état de conservation.
Au cours de l’inspection, le technicien vérifiera si le bâtiment est conforme à la Loi sur le sol et la réhabilitation urbaine de 2015, ainsi qu’aux réglementations locales et régionales. Ces textes confèrent de larges compétences aux administrations en matière d’urbanisme et de construction.
Les éléments évalués incluent l’état structurel du bâtiment, la toiture, les systèmes d’assainissement, les installations de plomberie et d’électricité, ainsi que l’accessibilité et l’efficacité énergétique. Toute défaillance majeure dans ces domaines peut entraîner un rapport technique défavorable.
Exemple d’une ITE défavorable
Un bâtiment peut échouer à l’ITE pour de nombreuses raisons. Les plus fréquentes concernent des dégradations de la façade représentant un danger pour les passants ou les occupants, comme des fenêtres, corniches ou balcons en mauvais état.
Les infiltrations dans les toitures et terrasses, ainsi que la corrosion ou la détérioration d’éléments métalliques comme les garde-corps, sont également fréquentes.
Un autre motif courant de non-conformité est le mauvais état des installations électriques. Celles-ci doivent être régulièrement mises à jour pour respecter les normes de sécurité en vigueur.
Dans de nombreux immeubles anciens, on trouve encore des matériaux dangereux tels que l’amiante, présent dans les conduits, les toitures ou les canalisations. Pour des raisons de santé publique, leur retrait doit être effectué uniquement par des entreprises agréées.
Que se passe-t-il si un bâtiment ne passe pas l’ITE ?
Lorsqu’un bâtiment échoue à l’Inspection Technique (ITE), les propriétaires doivent obligatoirement effectuer les travaux nécessaires pour remédier aux défauts relevés dans le rapport technique. Cela inclut l’engagement de professionnels qualifiés et la prise en charge des frais associés.
Si les défauts concernent des parties communes, comme la façade, la toiture ou les installations collectives —, la copropriété devra assumer collectivement les coûts. Il est fréquent qu’une assemblée générale approuve une charge exceptionnelle (appel de fonds) pour financer les travaux nécessaires après un rapport ITE défavorable.
Le rapport d’inspection détaille précisément les non-conformités ainsi que les interventions nécessaires pour garantir la sécurité structurelle, l’accessibilité et l’efficacité énergétique du bâtiment.
ITE défavorable : quel est le délai pour réaliser les travaux ?
Un rapport ITE défavorable précise généralement les travaux à effectuer, le délai maximum d’exécution, et s’il est nécessaire de disposer d’un projet technique et/ou d’une direction de chantier.
Le délai accordé pour effectuer les réparations dépendra de la gravité des anomalies détectées et de la complexité technique des travaux. En règle générale, si les interventions concernent la structure ou nécessitent des solutions complexes, un projet signé par un professionnel agréé sera exigé, ce qui peut allonger les délais.
Si aucun délai n’est précisé dans le rapport, il convient de se référer à la réglementation municipale ou régionale applicable. Une fois les travaux réalisés, une nouvelle inspection devra être effectuée pour vérifier que le bâtiment est conforme aux normes de sécurité, d’accessibilité et de conservation.
Que faire si un copropriétaire refuse de se soumettre à l’ITE ?
L’ITE est obligatoire pour tous les propriétaires d’un immeuble soumis à cette exigence. Refuser l’accès à l’inspecteur constitue une infraction. En cas d’entrave, l’administration (mairie ou région) peut infliger une amende. Des démarches juridiques peuvent également être engagées pour faire respecter cette obligation.
Si un copropriétaire refuse de payer l’intervention du technicien ou sa part dans un appel de fonds destiné aux travaux obligatoires, il contracte une dette envers la copropriété. Celle-ci est en droit de recourir à la voie judiciaire pour obtenir le paiement, comme pour toute autre créance communautaire.
Les travaux issus de l’ITE sont obligatoires, car ils visent à garantir la sécurité du bâtiment. Il n’est donc pas possible de s’y opposer ou de refuser leur financement dès lors qu’ils ont été approuvés légalement.
Comment savoir si un bâtiment a passé l’ITE ?
En général, le syndic de copropriété dispose d’une copie du dernier rapport d’ITE, ce qui permet de vérifier facilement si l’inspection est encore valable ou a expiré, en fonction des délais fixés par la réglementation locale ou régionale. Il n’existe pas de durée de validité unique à l’échelle nationale, c’est pourquoi il est essentiel de consulter les textes applicables dans la commune concernée.
Une autre option consiste à contacter la mairie, où il existe souvent un registre public des ITE réalisées sur le territoire communal.
Comment vérifier si une ITE est encore valable ?
La plupart du temps, la copropriété conserve une version à jour du dernier rapport d’ITE, ce qui permet de vérifier si l’inspection est encore en cours de validité ou si elle a expiré, selon les délais prévus par les textes locaux.
Il est également possible de se rendre à la mairie, qui tient généralement un registre public des inspections techniques réalisées dans la commune. Ce registre est accessible aux citoyens souhaitant consulter l’état d’un immeuble.
Peut-on vendre un appartement avec une ITE défavorable ?
La vente d’un logement situé dans un immeuble ayant une ITE défavorable est juridiquement possible, mais elle implique certaines précautions. Si le bâtiment est soumis à l’obligation d’avoir passé cette inspection en raison de son ancienneté, le rapport devra être présenté lors de la transaction.
Il est néanmoins possible d’inclure dans le contrat une clause d’exonération, par laquelle l’acheteur reconnaît l’état du bâtiment et décharge le vendeur de toute responsabilité liée à l’ITE non réalisée ou défavorable. Cette clause doit être clairement formulée et acceptée en toute connaissance de cause par l’acheteur.
Il est important de noter qu’un rapport ITE défavorable peut avoir un impact direct sur la valeur marchande du bien. Étant donné que l’acquéreur devra assumer les frais des travaux, le prix de vente est généralement revu à la baisse pour refléter cette charge.
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