Cuando nos preparamos para vender nuestra residencia o apartamento, generalmente lo hacemos con un propósito y preferiblemente de manera rápida. Puede ser que ya no habitamos en esa vivienda, que necesitemos el dinero para adquirir otra propiedad o cubrir una necesidad financiera, o que deseemos comprar otra casa.
Confiamos en poder disponer del monto obtenido de la transacción. Sin embargo, debemos tener en cuenta que se deben deducir ciertos impuestos de esa cantidad. ¿Estás al tanto de cuáles son? Aunque es verdad que el comprador deberá asumir algunas responsabilidades fiscales, es importante que sepas que el vendedor también debe cumplir con ello, rindiendo cuentas ante la Agencia Tributaria.
Estos son todos los impuestos que tendrás que asumir y pagar si vendes tu vivienda.
Impuestos si vendo mi casa: la plusvalía municipal
El primero de los tributos que el vendedor debe asumir al vender su propiedad es el gravamen sobre el aumento de valor del terreno urbano, aunque su nombre técnico es Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU). Es posible que uno se despiste y no sepa que debe pagarlo, pero ahí radica la primera de tus responsabilidades si logras vender.
Este tributo grava el incremento de valor que experimenta el suelo durante todos los años en los que ha sido de tu propiedad. Es decir, la revalorización que ha ocurrido desde su adquisición hasta su venta. El vendedor dispone de hasta 30 días hábiles para efectuar el pago de este tributo y, además, tanto si hay ganancias como pérdidas, deberá incluirlo en la declaración de impuestos del año siguiente. En caso de no haber incremento de valor, sino una disminución, el impuesto no se aplicará.
Para calcular este tributo se toman en cuenta:
- La tasa de aumento anual establecida por el ayuntamiento del municipio donde se encuentra la vivienda.
- El valor catastral de la vivienda.
- El número de años durante los cuales se ha sido titular de la vivienda.
El IRPF en la venta de una vivienda
El siguiente de los gravámenes que tendrás que asumir como vendedor es el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF). Ya te hemos mencionado que la venta del piso deberá declararse en la declaración de impuestos del año siguiente, según corresponda. En este caso, el tributo se aplica si existe una diferencia positiva entre el precio de venta y el de compra. En caso contrario, las pérdidas podrán ser deducibles en la declaración.
¿Cómo se calcula? Se realiza restando el valor de transmisión al valor de adquisición, es decir, la diferencia entre el precio de compra y el precio actual de venta. Sin embargo, para realizar el cálculo con los valores actuales, se aplica un coeficiente que varía según el año en que se adquirió la vivienda.
No obstante, existen algunos casos en los que no es necesario pagar este impuesto. Por ejemplo, si se trata de una reinversión en vivienda habitual y se gasta en un plazo de dos años, sobre la parte de la ganancia destinada a la adquisición de una nueva vivienda. En caso de que exista una parte no utilizada, sí será sujeta a tributación.
Además, tampoco estarán sujetos a este tributo las personas mayores de 65 años o en situación de dependencia que vendan su vivienda, ni aquellos mayores de 65 años que vendan una vivienda que no sea su residencia habitual.
El Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI)
El Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) hay que pagarlo anualmente y siempre debe abonarlo el propietario del inmueble, a fecha de 1 de enero. No obstante, siempre existe la posibilidad de llegar a un acuerdo con el comprador para que asuma la parte proporcional.
Gastos que hay que pagar por la venta de un inmueble
A los tres impuestos que hemos indicado hay que añadir otros gastos que el vendedor tiene que asumir de manera total o parcial. Son los siguientes:
- Gastos de notaría y registro: El desembolso de las escrituras y cualquier modificación necesaria posteriormente (impuestos sobre actos jurídicos documentados para vendedores) será responsabilidad del vendedor.
- Gastos de cancelación de la hipoteca: Si existe un préstamo hipotecario en curso, este deberá ser cancelado o transferido al nuevo propietario, quien asumirá la nueva deuda. Estos costos deberán ser pagados tanto al notario como a la entidad financiera.
- Gastos para transferir la propiedad sin cargas: Si deseamos vender la propiedad libre de gravámenes, como vendedor deberemos hacer frente a los gastos pendientes hasta el primero de enero. Esto incluye cargos especiales, impuesto de basura, certificado de eficiencia energética y comisiones de la agencia inmobiliaria.
Como puedes ver, la operación de venta conlleva costos adicionales. Por esta razón, es fundamental tenerlos en cuenta antes de firmar cualquier transacción.
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